Il canone concordatario non è stabilito liberamente dalle parti, ma deve rientrare nei parametri previsti dagli accordi territoriali del comune dove si trova l’immobile.
Il canone concordatario è una particolare tipologia di contratto di locazione introdotta per favorire l’accesso alla casa a canoni calmierati, garantendo allo stesso tempo agevolazioni fiscali ai proprietari. È disciplinato dalla Legge n. 431/1998 e dagli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, che definiscono i valori minimi e massimi dei canoni per ciascuna zona del comune.
Il canone concordatario non è stabilito liberamente dalle parti, ma deve rientrare nei parametri previsti dagli accordi territoriali del comune dove si trova l’immobile.
Ogni città o area omogenea (es. centro storico, periferia, zone semicentrali) ha fasce di prezzo diverse al metro quadrato, a seconda delle caratteristiche dell’alloggio (stato manutentivo, arredamento, presenza di ascensore, riscaldamento, ecc.).
Il proprietario sceglie un canone che rispetti tali parametri;
L’inquilino beneficia di un affitto più basso rispetto ai contratti a canone libero;
Entrambe le parti godono di vantaggi fiscali e normativi.
I contratti a canone concordatario hanno una durata di 3 anni + 2 di rinnovo automatico (la cosiddetta formula 3+2).
Sono previsti anche contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e per studenti universitari (da 6 a 36 mesi), sempre basati su canone concordato.
Vantaggi per il locatore (proprietario)
Chi affitta con canone concordatario ha diversi benefici fiscali:
- Riduzione dell’IMU e della TASI (fino al 25% o più, secondo i comuni);
- Cedolare secca agevolata al 10% (invece che al 21%), se scelta in alternativa all’IRPEF;
- Rendita garantita e più stabile: grazie al canone calmierato, gli inquilini tendono a rimanere più a lungo, riducendo il rischio di morosità o di turn over elevato;
- Contratti certificati: se l’accordo territoriale lo prevede, è possibile ottenere un’attestazione da parte delle associazioni di categoria, che tutela il locatore in caso di controlli fiscali.
Gli inquilini trovano in questa formula una serie di tutele:
- Affitto inferiore rispetto al mercato libero;
- Durata contrattuale certa, che offre stabilità abitativa;
- Aggiornamento ISTAT limitato (generalmente del 75% dell’indice FOI);
- Possibilità di accedere a contributi pubblici per il sostegno all’affitto, riservati spesso a chi ha contratti a canone concordato.
Immaginiamo un appartamento di 70 mq in una zona semicentrale di Napoli:
- Con contratto libero (4+4): affitto mensile di circa 800 euro;
- Con contratto concordatario (3+2): affitto ridotto a 620-650 euro, ma con cedolare secca al 10% e IMU scontata.
Risultato: l’inquilino risparmia circa 150-180 euro al mese, mentre il proprietario paga meno tasse e mantiene un contratto più stabile.
Il canone si calcola in base a:
- Zona dell’immobile;
- Fascia di qualità (alta, media, bassa) determinata da stato, dotazioni e servizi;
- Superficie commerciale (mq calpestabili + percentuali di balconi o pertinenze);
- Eventuali maggiorazioni o detrazioni previste dagli accordi territoriali.
Per stipulare un contratto concordatario regolare occorre:
- Utilizzare il modello tipo previsto dall’accordo territoriale;
- Calcolare correttamente il canone secondo le tabelle comunali;
- Richiedere (ove previsto) l’attestazione di rispondenza presso una delle associazioni firmatarie dell’accordo (es. Sunia, Sicet, Confedilizia);
- Registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Il canone concordatario rappresenta un equilibrio tra interesse pubblico e convenienza privata:
- per il proprietario, significa risparmio fiscale e maggiore stabilità;
- per l’inquilino, accesso a un affitto più equo e sostenibile.
In tempi di mercato immobiliare instabile, si tratta di una formula moderna, trasparente e vantaggiosa per entrambe le parti.ù
Avv. Lelio Mancino
