La sentenza n. 9175/2025 ribadisce i principi sulla repressione dell’abusivismo edilizio
Il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001) non contiene una disciplina dettagliata su tutti gli aspetti legati all’esecuzione dell’ordine di demolizione. Questo “vuoto normativo”, tuttavia, è stato colmato negli anni dalla giurisprudenza amministrativa, che ha definito principi e limiti entro cui amministrazioni comunali e cittadini devono muoversi.
Con la sentenza n. 9175 del 24 novembre 2025, il Consiglio di Stato torna sul tema, ribadendo due principi fondamentali e ormai consolidati, troppo spesso ignorati nella prassi amministrativa.
L’ordine di demolizione è un atto dovuto e vincolato
Il primo principio riaffermato dal Consiglio di Stato è la natura vincolata dell’ordine di demolizione in caso di accertato abuso edilizio.
Quando viene riscontrata la realizzazione di opere in totale assenza di titolo abilitativo o in difformità essenziale, il Comune non ha alcun margine di discrezionalità:
deve emettere l’ordinanza di demolizione, senza necessità di ulteriori valutazioni comparative o ponderazione di interessi.
Questo accade perché la repressione dell’abuso edilizio è considerata un’attività necessaria per il ripristino della legalità urbanistica e paesaggistica, rientrando tra i compiti pubblici di tutela del territorio.
Il provvedimento è quindi:
- obbligatorio, una volta accertata l’illegittimità dell’opera;
- non richiede motivazioni ulteriori oltre al riferimento all’abuso;
- non può essere sostituito da soluzioni alternative se non nei casi tassativamente previsti (accertamento di conformità, art. 36 e 36-bis TUE).
L’ordine di demolizione è sempre eseguibile, anche a distanza di anni
La sentenza ribadisce un altro punto essenziale: l’ordine di demolizione non perde efficacia col passare del tempo.
Non è soggetto a:
- prescrizione,
- decadenza,
- perenzione.
L’interesse pubblico alla tutela del territorio è considerato permanente, quindi il Comune può (e deve) procedere all’esecuzione anche molti anni dopo l’emissione dell’ordinanza.
Il Consiglio di Stato chiarisce che:
- l’inerzia dell’amministrazione non legittima il privato a conservare l’opera abusiva;
- non sussiste alcun “affidamento” tutelabile da parte del proprietario sul mantenimento dell’immobile;
- l’esecuzione tardiva non richiede una nuova istruttoria né una nuova motivazione.
In altre parole, materialmente o economicamente gravoso che sia, l’abuso deve essere eliminato, a meno che non intervenga una sanatoria legittima.
La pronuncia n. 9175/2025 si inserisce nel vasto filone giurisprudenziale che supplisce alle lacune normative del d.P.R. 380/2001, fornendo agli enti locali criteri operativi uniformi.
In mancanza di una regolamentazione dettagliata sull’esecuzione delle demolizioni, è la giurisprudenza amministrativa che:
- definisce la natura vincolata degli atti repressivi;
- stabilisce che non esistono “condoni taciti” derivanti dal tempo;
- individua obblighi, tempistiche e modalità operative per Comuni e organi di controllo.
Questo corpus di principi sta diventando, di fatto, un complemento interpretativo indispensabile alla normativa edilizia.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 9175/2025 offre un ulteriore chiarimento su due punti centrali nel contrasto all’abusivismo edilizio:
- L’ordine di demolizione è obbligatorio e vincolato.
- L’ordine è sempre eseguibile, anche a distanza di molti anni.
Un richiamo forte alla tutela del territorio e alla necessità di mantenere alta l’attenzione contro gli abusi, in un Paese in cui l’edilizia irregolare rappresenta ancora un problema molto diffuso.
Avv. Lelio Mancino
