TAR Lazio: precarietà edilizia e sanatoria non fermano la demolizione in area vincolata
Quali opere possono definirsi davvero “precarie“? È sufficiente richiamare l‘”edilizia libera” per evitare la demolizione? E quali effetti produce la presentazione di una sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 dopo l’emissione di un’ordinanza repressiva?
A rispondere a queste domande è la recente sentenza del TAR Lazio, Sez. II bis, n. 16975 del 2 ottobre 2025, che torna su un tema di grande attualità: la distinzione tra manufatti realmente temporanei e opere durevoli, destinate a soddisfare esigenze permanenti e quindi soggette a permesso di costruire.
Il caso: gazebo, tettoie e pensiline in area vincolata
Il giudizio trae origine da un’ordinanza comunale di demolizione riguardante una serie di strutture a servizio di un’attività commerciale — gazebo, tettoie, pensiline, aree espositive e marciapiedi — realizzate senza titolo edilizio in un’area soggetta a vincolo paesaggistico e sismico.
La società affittuaria e i proprietari avevano impugnato il provvedimento sostenendo che:
le opere fossero precario uso e dunque riconducibili all’edilizia libera (art. 6, lett. e-bis, d.P.R. 380/2001);
non producessero volumetria né trasformazione stabile del suolo;
e che la presentazione di una istanza di sanatoria dovesse sospendere o rendere sproporzionato l’ordine di demolizione.
Il TAR, tuttavia, ha rigettato integralmente il ricorso, chiarendo alcuni punti fondamentali.
1. La “precarietà” è questione di funzione, non di materiali
Il Tribunale ha ribadito che la precarietà non si misura con la rimovibilità fisica del manufatto, ma con la natura temporanea dell’esigenza che l’opera soddisfa.
Un gazebo o una tettoia destinati a un’attività commerciale stabile non possono essere considerati “temporanei”, anche se smontabili o privi di fondazioni.
«La precarietà – scrive il TAR – non dipende dalla struttura o dai materiali, ma dall’uso effettivo e dal collegamento con esigenze transitorie e contingenti».
Di conseguenza, le opere che incidono in modo stabile sull’assetto del territorio richiedono sempre un titolo edilizio, a prescindere dalla loro natura leggera o rimovibile.
L’edilizia libera non è uno scudo automatico
Richiamare l’art. 6 del d.P.R. 380/2001 non basta per sottrarsi al regime dei titoli abilitativi.
L’edilizia libera si applica solo a installazioni realmente temporanee, da rimuovere entro 90 giorni, e mai in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o sismici, che impongono comunque le relative autorizzazioni (artt. 146 e 94 del T.U. Edilizia).
Il TAR ha sottolineato che la nozione di “opera precaria” non può essere dilatata per eludere la disciplina edilizia: in caso di dubbio, prevale l’interesse pubblico alla tutela del territorio.
Un altro punto chiarito dal TAR riguarda gli effetti dell’accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001.
La presentazione dell’istanza di sanatoria non sospende automaticamente l’efficacia dell’ordinanza di demolizione.
Solo un provvedimento favorevole espresso può rimuovere il presupposto dell’abusività; in caso contrario, l’ordine demolitorio resta pienamente valido ed esecutivo.
Inoltre, la sanatoria non può essere concessa per opere realizzate in aree vincolate o non conformabili, dove la violazione urbanistica e paesaggistica è insanabile.
La sentenza si chiude con un principio di diritto destinato a fare scuola:
«La natura precaria di un’opera non può essere desunta dalla sua rimovibilità, ma dalla temporaneità dell’uso e dalla non idoneità a incidere stabilmente sull’assetto del territorio; la semplice invocazione dell’edilizia libera o la pendenza di una sanatoria non impediscono la demolizione di manufatti abusivi in area vincolata».
La decisione del TAR Lazio ribadisce l’importanza di un approccio rigoroso in materia edilizia:
nessuna opera è precaria solo perché smontabile;
nessuna edilizia libera senza effettiva temporaneità e senza rispetto dei vincoli;
nessuna sospensione automatica della demolizione per effetto della sanatoria.
Il messaggio è chiaro: la tutela del paesaggio e del territorio resta prioritaria, e ogni intervento che modifichi in modo stabile lo stato dei luoghi deve essere autorizzato preventivamente.
A cura dell’Avv. Lelio Mancino
