CAMPI FLEGREI, CASA IN AFFITTO DICHIARATA INAGIBILE: COSA DEVE FARE L’INQUILINO?

Canone, contratto e comunicazioni al proprietario: cosa prevede la legge quando il sisma impedisce di rientrare nella propria abitazione

A cura dell’Avv. Lelio Mancino

Dopo gli eventi sismici dei Campi Flegrei numerose famiglie si trovano davanti a un problema che non è soltanto abitativo, ma anche giuridico: cosa deve fare chi vive in affitto e, a seguito di un provvedimento di sgombero o inagibilità, non può più entrare nella propria casa?

La prima raccomandazione è semplice: non limitarsi a sospendere autonomamente il pagamento dell’affitto senza comunicare nulla al proprietario.

La situazione deve essere formalizzata e documentata.

I principi generali elaborati dalla Cassazione

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte affrontato, in termini generali, gli effetti dell’impossibilità di utilizzare un immobile locato per cause non imputabili al conduttore, comprese calamità naturali, provvedimenti dell’autorità e condizioni di inagibilità.

Le decisioni della Suprema Corte evidenziano che occorre distinguere tra l’impossibilità temporanea di godere dell’immobile e la definitiva inutilizzabilità del bene. Nel primo caso, il contratto potrebbe non cessare automaticamente e le parti devono valutare gli effetti dell’impedimento sul rapporto, anche con riferimento alla sospensione o alla riduzione del canone, alla durata dell’inagibilità e alla possibilità di ripristinare l’immobile.

Quando, invece, l’immobile risulta definitivamente inutilizzabile rispetto alla destinazione prevista dal contratto, possono venire in rilievo le regole sull’impossibilità sopravvenuta della prestazione e sulla risoluzione del rapporto. Si tratta, tuttavia, di una valutazione concreta, che dipende dalla gravità dei danni, dal contenuto dell’ordinanza, dalla durata dell’impedimento e dalle caratteristiche dell’immobile.

In questa prospettiva, alcuni orientamenti della Cassazione hanno sottolineato l’importanza di verificare se l’evento abbia inciso sugli elementi essenziali e strutturali dell’immobile, rendendo impossibile o definitivamente compromesso il godimento pattuito. Altre pronunce hanno esaminato gli effetti delle ordinanze di sgombero e delle vicende successive al sisma, ribadendo che la cessazione o la sospensione degli obblighi contrattuali non può essere affermata in modo automatico e astratto.

Resta comunque valida, in termini generali, la distinzione tra inagibilità temporanea e impossibilità definitiva di godimento: un’ordinanza di sgombero o di inagibilità non determina automaticamente, da sola, lo scioglimento definitivo del contratto né autorizza necessariamente il conduttore a interrompere il pagamento dei canoni senza ulteriori comunicazioni e valutazioni.

Cosa deve fare concretamente l’inquilino

Chi è stato sgomberato dovrebbe:

1. conservare copia dell’ordinanza di sgombero o del provvedimento di inagibilità;
2. recuperare il contratto di locazione registrato;
3. comunicare immediatamente al proprietario, preferibilmente tramite PEC o raccomandata A/R, l’impossibilità di utilizzare l’abitazione;
4. allegare alla comunicazione il provvedimento dell’autorità;
5. chiedere formalmente di definire la posizione relativa ai canoni successivi allo sgombero;
6. prima di dichiarare definitivamente cessato il contratto, verificare se l’inagibilità sia temporanea o definitiva e se sia previsto il ripristino dell’abitazione.

Questo ultimo punto è essenziale: una famiglia potrebbe avere interesse a conservare il contratto per poter rientrare nell’abitazione dopo la messa in sicurezza.

Non basta dire: “non posso entrare, quindi non pago”

La tutela dell’inquilino può essere molto forte quando l’immobile è realmente inutilizzabile per cause non imputabili alle parti, ma ogni situazione deve essere valutata sulla base dell’ordinanza, delle condizioni dell’edificio e del contratto.

I principi generali elaborati dalla giurisprudenza della Cassazione possono offrire indicazioni importanti a favore di chi non può godere dell’immobile a causa di un terremoto, ma è fondamentale formalizzare tutto per iscritto.

Ai cittadini dei Campi Flegrei il consiglio è quindi di non lasciare che all’emergenza abitativa si aggiunga un contenzioso con il proprietario.

Ordinanza, contratto, PEC e documentazione devono diventare il fascicolo attraverso il quale tutelare i propri diritti.

Comunicato Avv. Lelio Mancino