Sanatoria edilizia e vincoli paesaggistici: interviene il Consiglio di Stato

Sentenza n. 7597/2025 ribadisce il primato assoluto del vincolo paesaggistico

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 7597/2025) ribadisce che il vincolo paesaggistico è prevalente e insuperabile: niente sanatoria senza autorizzazione preventiva.

La materia della sanatoria edilizia incontra un limite invalicabile nei vincoli paesaggistici. A riaffermarlo con forza è il Consiglio di Stato, con la recente sentenza n. 7597/2025, che ha ribadito il principio secondo cui l’autorizzazione paesaggistica deve essere preventiva e non può essere sostituita o superata da un titolo in sanatoria.

La controversia nasceva dalla richiesta di sanatoria per un intervento edilizio realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico. L’amministrazione aveva negato la regolarizzazione, richiamando la normativa di tutela del paesaggio che impone, come condizione imprescindibile, il previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.

Il proprietario contestava il diniego, ritenendo che la sanatoria edilizia potesse comunque prevalere. Il Consiglio di Stato, confermando la pronuncia di primo grado, ha invece riaffermato la rigidità della disciplina di tutela paesaggistica.

La decisione del Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 7597/2025, i giudici di Palazzo Spada hanno precisato che:

• il vincolo paesaggistico ha natura assoluta e prevalente, volto alla protezione di un bene primario costituzionalmente tutelato (art. 9 Cost.);
• ’autorizzazione paesaggistica deve essere sempre preventiva, pena la nullità dell’intervento;
• la sanatoria edilizia, anche nei casi ordinari previsti dal DPR 380/2001, non può mai sostituire o sanare a posteriori la mancanza del nulla osta paesaggistico;

la ratio risiede nella necessità di consentire un controllo ex ante, e non ex post, da parte della pubblica amministrazione sulla compatibilità delle opere con il paesaggio tutelato.

Questa pronuncia conferma un orientamento giurisprudenziale costante: il paesaggio è un bene primario e insuscettibile di compromissioni attraverso interventi sanatori.

Per i cittadini e i professionisti tecnici ciò significa che, in presenza di vincolo paesaggistico, qualunque intervento edilizio – anche di minima entità – deve essere sottoposto a preventiva autorizzazione.

Non vi è spazio, in questi casi, per affidarsi a condoni o a procedure di regolarizzazione postume: la tutela del paesaggio prevale su ogni altro interesse, compreso quello proprietario.

Condono edilizio e sanatoria: le differenze da conoscere

È utile chiarire la distinzione tra due istituti spesso confusi:

Condono edilizio: è una legge straordinaria e a termine, emanata in passato dal legislatore (si ricordano le leggi del 1985, 1994 e 2003), che consentiva di regolarizzare opere abusive realizzate entro una certa data, dietro pagamento di un contributo. Non è una procedura ordinaria, ma una misura eccezionale e non ripetibile.

Sanatoria edilizia ordinaria (art. 36 del DPR 380/2001): è invece la possibilità, in casi specifici, di ottenere un permesso in sanatoria per lavori già eseguiti, a condizione che sussista la cosiddetta doppia conformità, cioè che l’opera rispetti sia le norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione sia quelle attuali.

In entrambi i casi, però, il vincolo paesaggistico rappresenta un ostacolo invalicabile: senza preventiva autorizzazione paesaggistica, non vi è possibilità né di condono né di sanatoria.

La sentenza n. 7597/2025 del Consiglio di Stato riafferma un principio di diritto fondamentale: l’autorizzazione paesaggistica preventiva è condizione imprescindibile per la legittimità degli interventi edilizi in aree vincolate.

Un monito chiaro per cittadini, tecnici e amministrazioni: la tutela del paesaggio non può essere aggirata, né sanata a posteriori.

Avv. Lelio Mancino